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長租公寓

長租公寓模式並不成立

劉遠舉:長租公寓的商業模式強行改變傳統低風險的分期模式,把風險升到到超過傳統模式的水平,以不誠信、不公平的方式把風險分攤給租客。

蛋殼公寓爆雷,北京住建委迴應稱已經針對蛋殼公寓成立專辦小組。此時,據今年1月17日蛋殼在納斯達克敲鐘,還不到一年。

疫情是直接原因。受疫情影響,長租公寓入住率下滑、租金收入下降,資金鍊問題被急劇放大。2020年上半年,媒體公開報道陷入經營困境的長租公寓多達84家,深圳愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓、杭州鼎家等都紛紛爆雷。蛋殼作為國內長租公寓領域第二大玩家,影響深遠。市場也到了審視整個模式合理性的時候了,在我看來,長租公寓模式並不成立。

一直以來,蛋殼都是虧損的。蛋殼赴美招股書及年報數據顯示,創立至今公司一直未盈利。2017-2019年連續3年淨虧損,累計虧損63億元。今年3月,蛋殼上市後首份財報顯示,截至2020年一季度,公司資產負債率高達97.06%,遠超行業警戒線。不過,市場似乎認為,對互聯網公司來説虧損並不是問題。

但真是如此嗎?

在長租公寓模式中,租金貸是一個關鍵環節。所謂租金貸,就是租客簽下貸款,向金融機構按月還貸款,金融機構則替租客一次性付清全年房租,把這個房租交給平台,平台拿到這個錢,不會一次性給房東,而是按月給。時間差產生的資金池,則被平台拿來搶奪房源,去簽下其他房東。

這就產生一種內在不穩定性。長租公寓是通過租金貸拿到未來一段時間的租金,這筆錢本對應其長期成本,付給房東房租。但長租公寓平台,拿到這筆錢之後,將之視為短期收入,即便不考慮跑路,在生產經營上也會考慮擴張。錢投入擴張,花出去了,就需要後續客户資金不斷進入,來覆蓋給房東的租金,填上窟窿,資金鍊繃得很緊。

一旦市場出現波動,比如今年就遇上疫情,擴張不順利,入住率不及預期,大量租客退房等情況出現,資金鍊就會斷掉。由此造成行業的高倒閉率,而高倒閉率又會誘發不少人產生壞心思。

去年10月,老牌英語培訓機構韋博英語就出現大量關店的現象,上萬名學員受到影響。其中的機制,同樣是學員交的學費,甚至貸的培訓貸,被用於擴張。這背後的商業衝動,與長租公寓如出一轍。

以上不穩定的本質,是因為長租公寓不具備規模效應。一般互聯網產品是靠快速做大規模來攤低成本,但長租所涉及的服務很瑣碎,一個“管家”只能服務幾個客户,長租公寓不存在規模效應。所以大規模,並不能成為擠壓對手的優勢。從這個角度,長租公寓只能是一個勤勤勉勉乾點瑣碎活,賺平穩錢的模式。

更重要的是,以上種種擴張的衝動,都是建立在租金貸的基礎上的。對長租公寓來説,租金貸必不可少,因為只有這樣,才能在維持“消費者每月交租”的表象,同時又獲得大量一次性支付的長期租金,形成資金池。但是在另一方面,對消費者來説,租金貸並不是必要的。它本質上不符合市場公平原則,是一種生造的、建立在誘導上的商業模式。

一般的消費貸,買個手機、一輛車,是一次性購買獲得產品,分期支付。消費貸得作用是,分期支付,減小資金壓力,促進消費。但租房的資金壓力並不大,交三押一,每三個月交一次租金,如果手頭緊,和房東商量一下,兩個月一交也未必不可以,再説信用卡也可以解決。所以房租原本並不存在一次性交一大筆錢的門檻,且本身就是天然的“分期的”。

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